Voor het eerst sinds lang nu daling huizenprijzen
In kwartaal drie van dit jaar daalde de prijs van verkochte woningen met 5,8% ten opzichte van de voorliggende drie maanden: met € 25.000 naar € 425.000. Dit blijkt uit berekeningen van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Na jarenlange prijsstijgingen lijkt de piek voor nu bereikt. Wat betekent dat voor (ver)kopers?
Ook het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), dat naar álle verkooptransacties kijkt, signaleerde van juli naar augustus een lichte prijsdaling van 0,1%. Wel betaalden kopers nog bijna 12% meer dan in augustus 2022. Daarmee werden Nederlandse woningen 99% meer waard dan op het dieptepunt van de huizencrisis in 2013, praktisch het dubbele dus. Maar gaat het weer die kant op?
Reden voor daling huizenprijzen
Sinds 2013 zijn de huizenprijzen alleen maar gestegen, de afgelopen 18 maanden zelfs extreem. Dat daar nu een einde aan kwam ligt deels aan de fors gestegen hypotheekrente. Ook de laatste zeven weken steeg die door, tot boven de 5% voor 20-30 jaar vast, voor hypotheken met NHG. Dit maakt dat huizenzoekers tienduizenden euro's minder kunnen lenen. Daarbij zijn consumenten negatiever dan ooit over de economie en hun financiële situatie: het CBS consumentenvertrouwen kwam in september uit op -59, een schril contrast met de hoogste meting ooit in januari 2020 (+36). Dat de inflatie nu met dubbele cijfers wordt geschreven — merkbaar in de energieprijzen en de gestegen kosten van levensonderhoud — biedt ook weinig reden tot optimisme.
Consumenten zijn negatiever dan ooit over de economie en hun financiële positie
CBS Consumentenvertrouwen september 2023
Ontwikkeling hypotheekrente
Bij het vaststellen van de hypotheekrentes kijken geldverstrekkers natuurlijk naar hun concurrenten, maar vooral naar de 'lange rente’ op de kapitaalmarkt. Sinds eind vorig jaar steeg die van 0 tot boven de 2% per midden juli, om daarna weer even terug te zakken naar 1,16%. Inmiddels zet die stijging weer door: op 13 oktober stond de Nederlandse kapitaalmarktrente op 2,645%.
Welke rente jij betaalt voor een nieuwe hypotheek of bij verlening na je rentevaste periode, hangt af van tal van aspecten — de hoeveelheid eigen geld, de rentevaste periode, het type hypotheek, het energielabel van de woning, enz. Laat je daarover goed informeren. Check ook op tijd bij je hypotheekadviseur of je je hypotheek wel of niet kunt ‘meeverhuizen’, of eventueel kunt ‘meeverkopen’. Een doorgeefregeling kan je woning aantrekkelijker maken voor potentiële kopers.
Meer aanbod, minder biedingen
Als er minder woningen worden verkocht blijven er meer te koop te staan. Het aanbod bij NVM makelaars groeide in het derde kwartaal dan ook met 22%. Verkopers mogen daarbij op minder belangstelling rekenen: het gemiddeld aantal bezichtigingen nam in een jaar tijd af van 10 naar 5, terwijl daarbij nog maar 2,2 keer een bod volgt, waar dat vorig jaar nog op 3,2 lag.
Al eerder zagen we dat er inmiddels meer onder dan boven de vraagprijs wordt geboden. Dat zal deels zijn uit noodzaak, omdat de polsstok niet meer zo ver reikt. Het zal ook meer voorkomen dat men een laag bod neerlegt om te proberen hoe zenuwachtig verkopers worden. Daaronder zijn er (helaas) ook die zelf al een volgende woning kochten en voor wie dubbele lasten dreigen of al oplopen. In zonniger tijden leidde uitstel tot een hogere opbrengst bij een vrijwel zekere verkoop, dat lijkt nu wat anders. Voor wie overweegt te verhuizen reden te meer tijdig te overleggen met een expert.
Ook nieuwbouw in mineur
Hoewel er wel vraag is naar nieuwbouw, resulteert dit niet langer in veel verkopen. Dit komt door de hoge nieuwbouwprijzen en een afwachtende houding onder zowel kopers als ontwikkelaars. Woningen staan steeds langer te koop: het afgelopen kwartaal werden er (via de NVM) slechts de helft nieuwbouwwoningen verkocht in vergelijking met vorig jaar.
Tal van experts waarschuwen ervoor dat de ambities van de overheid voor extra woningen in het geheel niet stroken met de realiteit van dit moment. Het kabinet wil de bouwproductie opstuwen naar 100.000 woningen per jaar, meer dus dan de 86.000 nieuwe woningen die tussen 2018 en 2021 jaarlijks werden opgeleverd. Voor dit jaar wordt evenwel „een lichte daling” verwacht gezien het aantal vergunningaanvragen. Dat daalde tussen januari en juli al met 18%. Daarnaast nemen de bouwkosten sterk toe, waardoor het lastig wordt twee derde van de nieuwbouw te realiseren tegen een ‘betaalbare’ prijs (maximaal € 355.000). Dat is zowel voor aspirantkopers als -huurders weinig hoopgevend nieuws, helaas.
WOZ-beschikking in 2023 wel hoger
Hoe de verkoopprijzen zich ontwikkelen blijft afwachten. Wel zeker is dat de WOZ-waarde van je woning komend jaar hoger uitvalt dan in je laatste beschikking. Hiervoor kijkt je gemeente namelijk naar de waarde per 1 januari van het vorige jaar. In 2023 dus naar januari 2022. Dit jaar steeg de WOZ-waarde gemiddeld met 8,6%, naar een recordhoogte van gemiddeld € 315.000. Komend jaar is stijging waarschijnlijk nog groter.
Gelukkig kondigde het kabinet met Prinsjesdag een verlaging van het eigenwoningforfait aan van 0,45 naar 0,35% — voor woningen tot € 1,2 miljoen. Dat scheelt zo’n 22% bij je aanslag inkomstenbelasting, wat de WOZ-waardestijging (meer dan) compenseert. Verder is het aan de lagere overheden om te bepalen welke percentages van de WOZ zij rekenen bij de Onroerende Zaak Belasting, afvalstoffenheffing en waterschapsbelasting.
Bron: Nationale Hypotheekbond