Woningprijzen dalen, maar de hypotheekrente ook weer
Voor de vierde maand op rij daalden in november de huizenprijzen, hoewel ze nog 5% hoger lagen dan in november 2022. Behalve inflatie en ongunstige economische vooruitzichten wordt ook de hogere hypotheekrente als reden genoemd. Maar die zakte onlangs juist weer meer dan ooit, sinds de kredietcrisis. Hoe komt dat?
Bijna alle veertig actieve geldverstrekkers verlaagden in week 49 hun hypotheekrentes. Met name de rentes met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) fors naar beneden. Voor 10 jaar vast met NHG was de daling met -0,14%-punt zelfs de grootste sinds de kredietcrisis (week 6 van 2008). Gevolg hiervan is dat het gemiddelde verschil tussen hypotheekrentes met en zonder NHG steeg tot meer dan 0,50%-punt. Reden hiervoor is dat de grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) komend jaar fors hoger ligt, wat leidt tot meer concurrentie tussen aanbieders in dit segment van de markt.
Meer belangstelling door hogere NHG grens
Komend jaar stijgt de grens waarvoor je een woning met Nationale Hypotheek Garantie kunt kopen met maar liefst € 50.000 — van € 355.000 naar € 405.000, of zelfs 6% meer als je dat extra deel gaat gebruiken voor energiebesparende maatregelen. Hoewel het bij sommige geldverstrekkers nog niet mogelijk is, kunnen anderen al rente-aanbiedingen doen op basis van de NHG-normen van 2023. Dit leidt ertoe dat er in december procentueel veel meer mensen een offerte aanvragen mét NHG in vergelijking met het hele jaar 2022. Onder starters is dat ruim twee derde versus nog niet de helft eerder dit jaar, en onder doorstromers — die vaak een duurdere woning zoeken — betreft dit toch nog 22% t.o.v. 12% op jaarbasis.
Banken vechten om de gunst van potentiële klanten
Aanleiding voor rentedalingen
Er spelen op dit moment twee zaken die de rentes omlaag duwen. Enerzijds is dat het aantal hypotheekaanvragen. Dat valt sterk terug: vorige maand ging dat om nog maar de helft van het aantal aanvragen in november 2021. Het wordt dus vechten om de gunst van potentiële klanten, en vooral in het nu ineens populaire NHG-segment. Als gevolg hiervan was er ineens de grootste (week)daling sinds de kredietcrisis.
Verder is de marge tussen de hypotheekrente en de rente op de kapitaalmarkt de afgelopen maanden opgelopen. Die ruimte biedt mogelijkheden om de tarieven aan te passen. Hoewel de onzekerheid nog aanhoudt, wijst de dalende inflatie en het matigen van de renteverhogingen door centrale banken op meer rust op de financiële markten. Banken durven dan ook weer meer.
En de huizenprijzen?
Wat de huizenprijzen op de lange termijn gaan doen, blijft koffiedik kijken. De recente daling startte in augustus dit jaar, toen de gemiddelde woning in Nederland 99% meer waard was dan in 2013, op het dieptepunt van de huizencrisis. En nu kopers wat voorzichtiger zijn — en minder mogelijkheden hebben — daalde de prijs in november opnieuw iets. Maar nog steeds betaal je voor dezelfde woning 5% meer dan een jaar geleden.
Voorspelling grote drie
Dit najaar maakten ABN AMRO, ING en Rabobank hun voorspellingen bekend. Op jaarbasis ging men voor totaal 2022 uit van een prijsstijging van zo’n 14%. Voor 2023 hield men rekening met een daling van 2,5 tot 3%, hoewel met de nodige slagen om de arm.
Het zit nu economisch tegen, maar velen zijn nog steeds op zoek naar woonruimte. Zolang er te weinig wordt gebouwd en de kosten daarvan alleen maar stijgen, ligt een scherpe prijsdaling niet voor de hand. Als de rentes stabiliseren rond een ‘nieuw normaal’ geeft dat ook weer wat meer zekerheid. Het huidige niveau is historisch gezien overigens best laag te noemen.
Tenslotte is het ook een kwestie van perspectief of je bij dalende huizenprijzen spreekt van een ‘negatieve trend’. Wie juist op zoek is naar woonruimte vindt een wat lagere prijs, zonder de stress van overbieden, vermoedelijk wel positief. En iemand die een woning heeft en geen verhuisplannen, maakt het niet zoveel uit wat zijn onderkomen op papier waard is. Zolang hij de hypotheek kan blijven betalen.
Einde rentevaste periode in zicht?
Je kunt het beste tijdig overleggen met je adviseur vóór de termijn afloopt waarbinnen je hypotheekrente vast staat. Je krijgt vanzelf een rentevoorstel van je huidige geldverstrekker, maar mogelijk ben je bij een andere partij voordeliger af. Er wordt alweer scherper geconcurreerd én je kunt misschien rentekorting krijgen wanneer je woning een gunstig energielabel heeft. Is daarvan nog geen sprake dan zijn er ook aanbieders die je met korting belonen als je labelstappen neemt door het nemen van energiebesparende maatregelen. Er valt genoeg uit te zoeken en te onderhandelen.
Bron: Nationale Hypotheekbond