Woning kopen én verduurzamen vergroot kansen van starters
Huiverig voor de energielasten laten starters op Funda woningen met een laag label nogal eens buiten beschouwing. Die beperking is niet per se nodig. Je mag voor verduurzaming extra lenen en met de juiste maatregelen kán zo'n aanvullende hypotheek zelfs leiden tot lagere woonlasten. En er zijn bijkomende voordelen: nieuwe ramen en kozijnen houden omgevingslawaai buiten en maken de woning direct meer waard. In combinatie met een hybride warmtepomp krijg je bovendien 30% subsidie.
Toch blijkt uit cijfers van Hypotheken Data Netwerk (HDN) en geldverstrekkers dat maar weinig starters gebruikmaken van de extra financieringsruimte voor verduurzaming. In 2022 koos 13% van de starters voor een aanvullende Verduurzamingshypotheek, of soortgelijk product. Wie zo’n optie wel overweegt ziet het arsenaal woningen dat in aanmerking komt meteen met ruim 33% groeien.
Boven de bovengrens
Gezien de vrijstelling van overdrachtsbelasting kijken starters veelal naar woningen tot € 440.000. Als je inkomen het toelaat kun je boven die marktwaarde nog tot 6% extra lenen voor energiebesparende maatregelen. Bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) bedroeg de gemiddelde verkoopprijs recent € 396.000. Daarbij kan er bijna vierentwintig duizend euro extra worden geleend voor energiemaatregelen. Concrete plannen, of een offerte zijn daarvoor niet nodig — je kunt ook kiezen voor een energiebespaarbudget. Er komt dan geld in een depot waaruit je later de facturen betaalt. Wat je niet opmaakt, los je direct weer af.
Concrete plannen voor verduurzamen zijn geen vereiste, maar wel verstandig
Wil je de woning kopen met Nationale Hypotheek Garantie dan ligt de kostengrens in 2023 zonder energiemaatregelen op € 405.000. Mét maatregelen (of budget) ligt deze ook 6% hoger, op € 429.300.
Tot € 9.000 extra ongeacht het inkomen
Leen je met jouw inkomen al maximaal voor de aankoopprijs? Ook dan krijg je 6% extra financieringsruimte, tot maximaal € 9.000,-. De meeste starters blijven ook binnen dit bedrag — zij kiezen bijvoorbeeld voor zonnepanelen, HR++ glas e/o kozijnen of spouwmuurisolatie.
Maak je van je huis een zogenaamde Nulopdemeter-woning dan kun je zelfs tot € 25.000 extra lenen. Zo’n huis verbruikt door energiebesparende maatregelen in een jaar niet meer energie dan het opwekt. In andere gevallen kun je tot € 15.000 extra lenen. Zie Rijksoverheid: extra lenen voor energiebesparing ⎆
Natuurlijk doe je er verstandig aan je te verdiepen in de haalbaarheid van de maatregelen. Je hypotheekadviseur legt je graag de financieringsopties uit en kan je helpen met het inschatten van de kosten, de besparingen en het aanvragen van eventuele subsidies.
Woningen voor starters beter betaalbaar
Met beleid D- en E-label woningen meenemen vergroot dus je scope. Voor een deel van de starters is er een ander goed vooruitzicht. Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) zal de betaalbaarheid van een koophuis eind 2023 ruim 4% beter zijn dan eind 2021, vóór de stijging van de hypotheekrente. Volgend jaar kan de betaalbaarheid zelfs zo'n 6% verbeteren.
In 2022 bleek het voor een grote groep starters nog moeilijk een geschikte woning te vinden. Met een gemiddeld bruto-gezinsinkomen van 67.500 euro (2022) valt er tegen een rentepercentage van 4% maximaal € 312.000 te lenen voor een hypotheek. Dit is aanzienlijk lager dan de € 432.000 aan gemiddelde verkoopprijs van een woning in 2022. Hoewel de huizenprijzen dalen, zijn starters door de gestegen hypotheekrente nu maandelijks meer geld kwijt dan vorig jaar. Gelukkig stijgen de inkomens en dalen de huizenprijzen verder. Juist deze combinatie verbetert de betaalbaarheid later dit jaar, aldus de DNB-economen.
Ex-beleggerswoningen vooral naar starters
Een derde factor is dat er dit jaar tot nu toe wat meer woningen in de verkoop komen van kleine particuliere beleggers. Juist starters slaan in deze markt hun slag. Maar liefst zes op de tien van deze woningen komen bij koopstarters terecht. Dat gaat vooral om appartementen. Van alle verkochte appartementen ging in kwartaal één zelfs de meerderheid naar starters.
Huishoudens die al een woning bezitten schuiven hun verhuisplannen wat vaker even voor zich uit. Voor sommigen is de markt te onzeker. Angst, emotie en zelfs rijkdom zijn evenwel slechte raadgevers. Voor een onafhankelijk, deskundig advies praat je beter even bij met je financieel expert.
Energiebesparende maatregelen
Er zijn diverse verbeteringen van de woning die je vanuit een aanvullende hypotheek kunt financieren: o.a. energiebesparende ramen, deuren en kozijnen, isolatie van de vloer, het dak of de spouwmuren, een (hybride) warmtepomp en zonnepanelen (tegenwoordig met 0% btw). Dat geldt voor de materialen én de arbeid.
Voor een idee van de mogelijkheden biedt de Rijksoverheid de Verbeterjehuis check aan. Misschien een nuttige tool om te combineren met je zoektocht op Funda? Natuurlijk is het dan ook handig als je precies weet hoe dat werkt met jouw financieringsruimte en de subsidies. Vraag je hypotheekadviseur naar je opties.
Bron: Nationale Hypotheekbond