Wat wijzigt er in 2022 rond je hypotheek?

Terwijl Mark Rutte naarstig zoekt naar kandidaten voor zijn nieuwe kabinet zijn de regels rond de hypotheek al met Prinsjesdag gepresenteerd. Welke treden er na de jaarwisseling in werking? En wat kun je nog nu de belastingvrije schenking voor een woning wordt geschrapt?

Volgens het nieuwe coalitie-akkoord gaat Rutte IV miljarden uittrekken om de woningmarkt uit het slop te trekken en verduurzaming extra te stimuleren. Goed nieuws voor wie knel zit vanwege de krapte op de woningmarkt. De toekomst zal het leren. Andere zaken veranderen al direct per 1 januari: hogere inkomens gaan minder hypotheekrente aftrekken, wie niet méér gaat verdienen kan minder lenen, en de Nationale Hypotheek Garantie geldt voor wat duurdere woningen. Hieronder meer over vijf wijzigingen en één maatregel die hetzelfde blijft.

Lagere aftrek hypotheekrente en andere kosten
Over je inkomen boven de € 69.398,- wordt 49,5% belasting geheven. Het percentage waartegen je hypotheekrente en andere posten mag aftrekken, is in 2022 nog maar 40% in plaats van 43%. Dit geldt ook voor (financierings)kosten gerelateerd aan de eigen woning, persoonsgebonden kosten — o.a. voor scholing, giften en specifieke zorg— en voor de zogenaamde ondernemingsfaciliteiten. De afbouw van het tarief waar tegen je in de hoogste schijf kosten mag aftrekken startte in 2020 en daalt in 2023 nog verder, tot 37,10%.

Maximale hypotheek afhankelijk van inkomensontwikkeling
Stijgt je inkomen in 2022 met 2,2 procent — wat nu als gemiddelde wordt verwacht — dan levert dat je ruwweg tussen de € 5.000,- en € 7.500,- extra hypotheekruimte op. Zit er geen stijging in dan is je maximale hypotheek wat lager dan hij in 2021 was. Dit komt omdat je door de gestegen kosten van levensonderhoud (inflatie) wat minder overhoudt voor de financiering. De leennormen zelf blijven ongewijzigd.

Maximale hypotheek versus huizenprijzen 
Hoe het inkomen zich ook ontwikkelt, starters en opstromers — gezinnen die groter willen gaan wonen — moeten er rekening mee houden dat ze met hun maximale hypotheek komend jaar niet dezelfde woning kunnen kopen. Niets is zeker, maar de economen van ING verwachten in 2022 een gemiddelde prijsstijging van 10%, afhankelijk van de regio. Hoewel minder dan de plus van 15% in 2021, blijft dat fors. Dit hangt samen met een daling van het aanbod van bestaande woningen:  min 10%, ook weer volgens ING. 

Ruimere Nationale Hypotheek Garantie
De NHG-kostengrens en de borgtochtprovisie worden jaarlijks bepaald. Het waarborgfonds achter NHG houdt de grens graag in de buurt van de gemiddelde verkoopprijs van een woning. Voor 2022 is deze gesteld op € 355.000,- (was: € 325.000,-). Voor verduurzaming van de woning is er extra ruimte, tot 6% van de woningwaarde, ofwel maximaal € 376.300,-. Komt het bedrag boven je inkomensnorm, dan mag je hiervoor alsnog tot € 9.000,- extra lenen, ook NHG.

Nationale Hypotheek Garantie biedt bescherming tegen een restschuld als zich ooit betalingsproblemen met de hypotheek voordoen. Dankzij deze zekerheid rekenen geldverstrekkers geen risicotoeslag op de hypotheekrente. Je leent dus voordeliger. De kosten die je eenmalig betaalt voor het afsluiten van een hypotheek met NHG, de borgtochtprovisie, daalt per 1 januari van 0,7 naar 0,6%. Dat scheelt weer € 300,- op een lening van drie ton.

Extra beperking lening bij private lease
Behalve je inkomen bepalen ook lopende schulden en andere verplichtingen wat je maximaal kunt lenen via een hypotheek. Denk aan alimentatie, een studieschuld bij DUO — zolang een  nieuw kabinet daar niet anders over besluit — en wat je maandelijks kwijt bent aan een private leasecontract voor je auto. Nog niet direct per 1 januari, maar per 1 april gaat het Bureau Krediet Registratie (BKR) private leasecontracten voor 100% registreren. Nu is dat nog 65%. Dat kan tienduizenden euro's schelen bij het aanvragen van een hypotheek.

Rechtvaardiger Eigenwoningregeling
De eigenwoningregeling wijzigt per 1 januari 2022 op drie onderdelen. Doel hiervan is om de regels eerlijker maken, onder andere voor huiseigenaren waarvan de partner is overleden. Meer hierover lees je op de website van Rijksoverheid.

Einde belastingvrij schenken voor een woning 
Eerder kondigden we al aan dat de 'jubelton' vermoedelijk zou sneuvelen. In het coalitie-akkoord is inderdaad opgenomen dat er een einde komt aan het belastingvrij schenken voor de aankoop van een woning. Wat er tot dat moment nog wel kan, lees je hier.

Overdrachtsbelasting blijft gelijk
Sinds 2021 geldt er bij de aankoop van een woning voor kopers tot 35 jaar een vrijstelling van de overdrachtsbelasting. Dat scheelt 2% van de aanschafwaarde. Deze regeling blijft in 2022 van kracht. Er zijn wel enkele voorwaarden aan verbonden. Eén ervan is dat de vrijstelling is beperkt tot woningen met een verkoopprijs van maximaal € 400.000,-. Verder kun je maar één maal van de vrijstelling gebruik maken en moet je het huis zelf gaan bewonen.

Beleggers die huizen kopen voor de verhuur krijgen komend jaar te maken met meer beperkingen. Meer steden gaan zelfbewoning eisen voor bepaalde wijken of woningen. Wie wel mag kopen maar niet zelf in de woning trekt, betaalt net als in 2021 een tarief van 8% overdrachtsbelasting. Dat geldt ook voor vakantiewoningen, ook als die niet worden verhuurd.

Bron: Nationale Hypotheekbond

Hoewel aan de samenstelling van dit nieuwsbericht uiterste zorg is besteed, sluiten de samenstellers iedere aansprakelijkheid uit voor onjuistheden, onvolledigheden en eventuele gevolgen van het handelen op grond van deze informatie