Veel woningen krijgen te maken met funderingsproblemen
‘Heel Holland zakt’ is overdreven, maar zo’n 1 miljoen woningen heeft of krijgt problemen met de fundering. Bij 250.000 woning is de situatie al urgent. Herstel is dan noodzakelijk maar kostbaar. En meestal niet verzekerd. Het KCAF dat hier onderzoek naar doet, bood particulieren op 23 oktober de mogelijkheid hun (voorlopige) funderingslabel te checken. Door een te grote belangstelling is deze optie al weer gestopt. Men geeft daarbij aan dat het label vooralsnog toch geen verplicht onderdeel wordt bij taxatierapporten, zoals eerder gesteld. Daarmee is de problematiek er niet minder om...
Vooral bij huizen van vóór 1970
Problemen met de fundering komen vooral voor bij huizen die zijn gebouwd vóór 1970. Toen werd nog veel gebruik gemaakt van houten paalfunderingen. Deze kunnen in de loop van de tijd schade oplopen, met name als de bodem onder de woning ‘minder draagkrachtig’ is. Dit is het geval bij woningen op voormalig laagveengebied, rond rivieren of op afgesloten zeearmen en getijdegebieden. Kleigrond zorgt in het algemeen voor meer problemen met houten palen dan zandgrond. Toch kunnen ook deze worden aangetast door schimmelvorming, vooral nu de laatste jaren sprake is van langere periodes van droogte en lage waterstanden. Behalve houten funderingen zijn ook stalen constructies gevoelig voor bodemdaling en droogte. Het beeld onderaan dit artikel geeft de verschillende oorzaken van funderingsproblemen per regio weer.
Aantal schademeldingen schiet omhoog
Het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) brengt de situatie - letterlijk - in kaart. Zij beheren funderingsloket.nl waar woningbezitters problemen met hun fundering kunnen melden. Dat gaat hard. De Randstad en Noord-Nederland zijn bekende probleemregio’s, maar sinds 2018 groeit het aantal meldingen uit andere delen van het land.
Hoe zit dat bij jouw woning?
In samenwerking met de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland ontwikkelt de KCAF de applicatie FunderMaps. Deze was in oktober korte tijd in de lucht. De app benut info van satellietbeelden, de grondwaterstand, de bodem (veen, klei of zand) en of het om houten of betonnen funderingen gaat. Op basis hiervan krijgt elke specifieke woning een risicoklasse is. Door een te grote belangstelling is de app na korte tijd weer uit te lucht gehaald. Wel kun je via de voorloper van de app, de zogenaamde 'funderingsviewer' tot eind 2020 al wel een indicatie krijgen op postcode-niveau.
Wat als er problemen zijn of dreigen?
Er zijn vijf labels variërend van A (geen verhoogd risico) tot E (sterk verhoogd risico, urgent). Label B geeft aan dat er in de toekomst mogelijk een licht verhoogd risico ontstaat. Dat is er met label C: bepaalde onderdelen in de ondergrond zijn gevoelig voor funderingsproblematiek. Bij label D worden meerdere toetsingscriteria overschreden, met een hoge kans op het ontwikkelen van funderingsproblemen. Bij label E is er al schade gesignaleerd of wijkt het zakkingsgedrag van het pand af van vergelijkbare panden in de directe omgeving. Een gunstig funderingslabel is een hele geruststelling. Je bent als eigenaar namelijk zelf verantwoordelijk voor je fundering. Voor schade hieraan of eventuele vervolgschade kun je de gemeente of het waterschap niet aansprakelijk stellen. En meestal dekt je opstalverzekering deze schade ook niet.
De eigenaar is zelf verantwoordelijk voor zijn fundering
Uitspraak Hoge Raad (over aansprakelijkheid gemeente)
Meestal niet verzekerd
Je kunt je fundering wel meeverzekeren op je opstalpolis (hoewel dat niet standaard is). Alleen wordt schade aan een huis door bodemdaling in Nederland niet gedekt. Als het funderingslabel aangeeft dat er toch iets moet gebeuren is dat dus zeker geen leuk nieuws. Wel geldt: hoe eerder je weet dat er iets loos is, des te meer tijd heb je om (preventief) maatregelen te nemen. In een vroeg stadium kunnen de kosten nog meevallen. Precies met dat doel komt het label er: voor meer transparantie en zodat je niet pas ontdekt dat je een slechte fundering hebt, als er gevolgschade optreedt en de kosten nóg hoger oplopen. Het Verbond van Verzekeraars schat in dat de herstelkosten bij het merendeel van de panden 'beperkt' blijft: tussen € 500-10.000. En zoals gezegd: dit geldt voor naar schatting 1 miljoen van de 7,2 miljoen woningen in ons land.
In Nederland wordt schade door bodemdaling aan een huis niet gedekt via (opstal)verzekeringen
Deltaris in opdracht van het Verbond van Vezekeraars
Ben je voorbij het stadium van preventieve maatregelen dan is herstel aan de fundering kostbaar. Bij grondige herstelwerkzaamheden en/of een nieuwe fundering kunnen de kosten oplopen tot € 30.000-120.000. Lastig daarbij is, dat veel woningen in ons land aan elkaar zijn gebouwd. Herstel heeft dan alleen zin als de fundering bij alle woningen in het bouwblok tegelijkertijd wordt aangepakt. Het KCAF heeft een stappenplan opgesteld hoe je dit aanpakt. Dit geeft een leidraad, maar eenvoudig is het niet.
En als je geen geld hebt voor het herstel?
Voor een gezamenlijke aanpak moet wel iedereen in een woonblok de kosten kunnen betalen. Staat je woning in een gemeente die deelneemt aan het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, dan heb je als eigenaar-bewoner de kans om tegen gunstige voorwaarden een financiering voor funderingsherstel af te sluiten. Via deze checklist kun je zien of je hiervoor in aanmerking komt. Is dit niet zo, dan kun je proberen via je hypotheek een extra of hogere lening te krijgen. Mocht dit onverhoopt voor jou spelen, dan zijn we je daarbij natuurlijk graag van dienst.
- overzicht van oorzaken voor funderingsproblemen per regio
Bron: Nationale Hypotheekbond