Starten met een deels aflossingsvrije hypotheek. Verstandig?
Door de extreem lage rente wint de aflossingsvrije hypotheek weer aan populariteit, ook bij starters. Je mist dan wel je belastingvoordeel, maar het verschil tussen de bruto en netto rente is vaak maar een paar tientjes in de maand. Deels niet aflossen scheelt je al snel honderden euro's. En dus?
Wat scheelt het?
Wie ná 2013 zijn eerste hypotheek afsloot, kan alleen hypotheekrente aftrekken over wat er annuïtair of lineair wordt aflost. Maximaal 360 maanden. Toen de rente nog 5% of meer bedroeg, scheelde dat ‘netto’ nog flink wat. Met de huidige rente tot minder dan 1% is dat voordeel aanzienlijk kleiner. Een (fictief) voorbeeld:
We gaan uit van een hypotheek van €300.000 met een looptijd van 360 maanden. Hiervan is €100.000 aflossingsvrij. De rente is 1,33% en ligt 20 jaar vast:
- Los je niet af, dan betaal je maandelijks €111,- rente (1,33% x 100.000 = 1.333 per jaar / 12). Hiervoor heb je geen belastingvoordeel (aftrek)
- Zou je die 'ton' annuïtair aflossen dan hoort daar een maandbedrag bij van €337,- bruto. In het eerste jaar is je belastingvoordeel € 41,- per maand (de jaren erna daalt dit). Netto betaal je dus €296,-
In dit voorbeeld zorgt niet-aflossen dus voor € 185,- lagere lasten. Wel heb je na dertig jaar nog een schuld bij bank van €100.000. Ook is niet zeker welke rente je na 20 jaar gaat betalen - die kán stijgen en is dan nog steeds niet aftrekbaar. Los je wel af, dan betaal je die rente over een steeds lagere restschuld én is hij aftrekbaar.
Het venijn zit niet alleen in de staart
Misschien maak je je geen zorgen over de restschuld over 30 jaar. En maakt die paar honderd euro nu juist hét verschil bij het kunnen kopen van een woning. Mogelijk groeit die nog fors in waarde en kun je bij een tussentijdse verhuizing al wat aflossen. Je kunt dan tevens van hypotheekvorm switchen. Wellicht stijgt je inkomen nog, of wacht je een aardige erfenis.
Alleen is niets helemaal zeker. Nu lijken de huizenprijzen nog te stijgen, maar het tij kán keren: nog maar vijf jaar geleden stonden veel huizen ‘onder water’.
Zolang je je hypotheek netjes blijft betalen, zal de bank niet zo snel moeilijk doen (hoewel ze op zich extra zekerheid mogen verlangen). Maar kom je in een situatie van gedwongen verkoop - door baanverlies of bijvoorbeeld een scheiding - dan blijf je achter met een restschuld. Vervelend daarbij is, dat je met een deels aflossingsvrije hypotheek niet in aanmerking komt voor de Nationale Hypotheek Garantie. Terwijl deze nu juist voor dit soort verdrietige situaties een veilig vangnet vormt.
AFM maakt zich zorgen
Volgens toezichthouder AFM (Autoriteit Financiële Markten) maken de versoepelingen op financieel gebied grote groepen huishoudens kwetsbaarder bij economische tegenspoed.
Wij maken ons over het algemeen wel zorgen over het leengedrag van de zogenoemde koopstarters
Autoriteit Financiële Markten (AFM)
De oplossing: maatwerk
Er is niet één algemeen geldende regel. Soms is een aflossingsvrij deel binnen een hypotheek een prima oplossing. Bijvoorbeeld voor wie veel vermogen heeft. Dit deel mag je in Box3 aftrekken voor de inkomstenbelasting, wat je dus alsnog voordeel oplevert.
Ook voor starters kan 'aflossingsvrij' soms uitkomst bieden. Maar het is slechts één van de ‘tools’ in de gereedschapskist van de financieel adviseur. Zeker niet de enige.
Bron: Nationale Hypotheekbond