Nederlandse woningen qua prijsstijging op vierde plek in Europa

Hoewel de prijsstijging inmiddels iets afneemt, verwisselde een woning in Nederland begin dit jaar voor bijna twintig procent meer van eigenaar dan in 2021. Vergeleken met andere Europese landen scoorden wij daarmee een twijfelachtige vierde plek. We zien dat vooral binnen de bestaande bouw, waar het CBS de grootste prijs­stijging noteerde, sinds ze in 1995 begonnen met meten.

Alleen binnen de top-3, aangevoerd door Tsjechië, Estland en Hongarije stijgen de huizenprijzen harder dan de plus 19,5% die Nederland tussen januari en maart noteerde. We laten daarmee 22 landen achter ons. In Duitsland (+12%), Spanje (+8,5%), Frankrijk (+7,1%) en Italië (+4,6%) pakken de prijsstijgingen beduidend minder hard uit. Het Europees gemiddelde komt uit op plus 10,5%.

Schaarste wint het van gestegen rente
In het eerste kwartaal kwam de gemiddelde prijs van een koopwoning in Nederland uit op bijna € 447.000,-. In april en mei stegen de prijzen — ten opzichte van vorig jaar — nog eens met 19,7 en 18,8%. De stijging neem dus wel iets af, maar blijft fors. Bij gebrek aan 'passend aanbod' wordt er nog steeds overboden: dat was zo bij vier van de vijf verkopen in het eerste kwartaal. Mogelijk gebeurt nu wel wat minder wild, zoals kijkdagen soms ook wat minder gegadigden trekken.

Het gaat uiteindelijk om de koopkracht — betaalbaarheid van de hypotheek staat bij ons centraal

Marcel Warnaar, Nibud

Voor sommige starters is de benodigde hypotheek door de gestegen rente immers simpelweg niet meer haalbaar. Daarbij is het verstandig rekening te houden met de nieuwe energielasten. Bij een woning met een ongunstig label zijn die soms dubbel zo hoog. Hoewel (nog) geen verplicht element binnen de ‘leennorm’ heeft de energienota natuurlijk wel invloed op de betaalbaarheid. Aan de andere kant zijn er doorstromers met meer financiële armslag omdat ze kunnen 'cashen' op hun overwaarde. En anderen die profiteren van de 'jubelton' die ouders of derden hen dit jaar nog belastingvrij mogen schenken. Al met al leidde dit ertoe dat woningen tussen januari en maart gemiddeld slechts 30 dagen te koop stonden, waar dat begin 2021 nog 45 dagen was. In de nog wat actuelere cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaar (NVM) wordt een woning zelfs al na 24 dagen verkocht.

Update van je opties
Maakte je eerder een proefberekening of kreeg je al advies rond een (andere) hypotheek? Dan is een update daarvan verstandig, gezien de recente veranderingen. Soms is snel kunnen handelen belangrijk en een vergissing kan kostbaar uitpakken. Dus wil je verbouwen, verduurzamen, wat kopen of verkopen, of verhuren, dan slaat de balans mogelijk anders uit dan gedacht. Welke kant op? Informeer daarnaar bij je financieel adviseur.

Afname aanbod, behalve in nieuwbouw
Hoewel een financiering voor iets minder huizenzoekers haalbaar is, schiet het aanbod nog steeds flink tekort. Sterker nog, tot en met maart verwisselden slechts 43.943 bestaande woningen van eigenaar. Dat is ruim een derde minder vergeleken met het jaar ervoor. Wel werden er 1,7% meer nieuwbouw­woningen opgeleverd — met 6.884 een record over de afgelopen zeven jaar. Een druppel op een gloeiende plaat, want totaal daalden de verkopen met dertig procent.

De NVM hanteert iets andere definities dan het CBS — hun leden begeleiden zo'n driekwart van alle woningtransacties. Uit hun cijfers over het tweede kwartaal concludeert de makelaars­vereniging dat de markt weer ‘iets meer lucht’ krijgt. De krapte houdt aan maar hun woningaanbod met 45% ten opzichte van april-juni vorig jaar. Kopers hebben dus iets meer keuze. Als indicator voor de balans tussen vraag en aanbod hanteert de NVM een krapte-indicator. Deze steeg van 1,8 naar 2,1 in kwartaal twee. Overigens is pas bij een score tussen 5-10 sprake van een evenwichtige markt.

Volgend jaar scherpere leennormen?

Hoeveel hypotheek je kunt krijgen wordt bepaald aan de hand van leennormen. Voor 2022 houden die nog geen rekening met hogere energieprijzen en de forse inflatie in het algemeen. Volgens het Nibud, dat de leennormen jaarlijks bepaalt, is het logisch dat deze volgend jaar wat scherper worden. Nu de hypotheekrente en de inflatie oplopen zullen de maandlasten stijgen. "Het gaat uiteindelijk om koopkracht. Betaalbaarheid van de hypotheek staat bij ons centraal", aldus Marcel Warnaar namens het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting.

Overigens wil het Nibud de weg der geleidelijkheid bewandelen, en geen te grote schok doorvoeren. Hoewel de politiek uiteindelijk beslist, zet het Nibud graag “een hek aan de rand van de afgrond”, viel te lezen in een uitgebreid interview met de Volkskrant. Dat moet zowel persoonlijk leed als schade aan de Nederlandse economie als geheel voorkomen. Het artikel gaat ook in op de proef met duurhuurders en de invloed van beleggers op de woningprijzen.

Lees het hele interview

Prijsstijging vlakt af
Waar gaat het naartoe met de prijsontwikkeling? Voor dit jaar hebben de grote banken hun verwachtingen naar boven bijgesteld. Hield men eind vorig nog rekening met 9-12% duurdere woningen, nu varieert dat van 16% bij Rabobank en 15% bij ABN AMRO tot 13% bij ING. Voor komend jaar is men een stuk voorzichtiger. Rabobank ziet de prijzen dan nog maar met 4,3% stijgen en ABN AMRO met 2,5%, waarbij men niet of nauwelijks meer aanbod van woningen verwacht. Met een daling van de prijzen in de afzienbare toekomst houdt nog niemand rekening.

Bron: Nationale Hypotheekbond

Hoewel aan de samenstelling van dit nieuwsbericht uiterste zorg is besteed, sluiten de samenstellers iedere aansprakelijkheid uit voor onjuistheden, onvolledigheden en eventuele gevolgen van het handelen op grond van deze informatie