Meeverhuizen hypotheekrente soms onmogelijk

Ook als de verhuisregeling in de voorwaarden staat, blijken niet alle banken mee te werken wanneer iemand zijn lage hypotheekrente wil meenemen naar een volgende koopwoning. Met de actuele marktrente pakken de maandlasten dan veel hoger uit, of kan een koop zelfs niet doorgaan. Wees voorbereid en ken de mogelijkheden.

Stel, je denkt aan verhuizen en betaalt momenteel een lage hypotheekrente. In de markt is de rente sinds eind vorig jaar alweer zo'n 2,5 - 3% gestegen, dus het kan gunstig zijn je huidige hypotheek mee te nemen naar je volgende woning, inclusief de voorwaarden en verzekeringen. De looptijd blijft dan gelijk, evenals de (lage) rente gedurende de lopende rentevaste periode.

Toch steken geldverstrekkers soms een stokje voor deze gunstige 'verhuisregeling'. Dit gebeurt met name wanneer je rente nog korter dan 10 jaar vast staat, én je maximaal moet lenen. Volgens de AFM-richtlijnen moeten banken je hypotheek­aanvraag dan namelijk beoordelen tegen een fictieve rente van 5%. Je kunt die oude rente (en lagere lasten) dus wel meeverhuizen, maar kunt simpelweg een stuk minder lenen — misschien wel te weinig om de financiering rond te krijgen.

Staat je (lage) rente geen 10 jaar meer vast, dan beoordeelt de bank je leenruimte tegen een fictieve 5%

Afzien van de verhuisregelingMogelijk moet je dus afzien van de verhuisregeling en voor het totaal benodigde bedrag een nieuwe hypotheek­lening afsluiten. Je bent daarbij niet meer gebonden aan je huidige geldverstrekker en kunt dus met een onafhankelijk adviseur gaan 'shoppen'. Bij een rentevaste periode van 10 jaar (of langer) ligt de marktrente momenteel onder de fictieve 5% van de AFM. Je leenplafond ligt zo hoger — en hopelijk genoeg — maar je betaalt over het hele bedrag de nieuwe rente die je overeenkomt. Dat maakt je maandlasten al snel honderden euro's hoger dan wanneer je een deel van je hypotheek (met een lage rente) kon meeverhuizen. Hoeveel je kunt lenen wordt bepaald via een nieuwe inkomens­toets, ook als je wel gebruik maakt van de verhuisregeling trouwens.

Verhuisregeling en NHG

Heeft jouw lening Nationale Hypotheek Garantie (NHG) dan kun je niet altijd van de verhuisregeling gebruik maken. Zeker niet wanneer je verkast naar een woning boven de NHG-grens — in 2022: €355.000, of €376.300 inclusief extra energie­besparende maatregelen. In dat geval is een compleet nieuwe hypotheek je enige mogelijkheid.

Rentemiddeling
Als jouw rentevaste periode binnen 10 jaar afloopt, is het soms toch mogelijk te profiteren van de lage rente van je huidige hypotheek. In ieder geval gedeeltelijk. De toezichthouder biedt geldverstrekkers namelijk de ruimte om voor de resterende schuld daarvan een gunstiger tarief overeen te komen. Deze optie heet rente­middeling. Je komt dan een tarief overeen dat het midden houdt tussen je vorige rente en de actuele marktrente. Dat kan alleen bij je eigen geldverstrekker. Helaas zijn (nog) niet alle marktpartijen hiertoe bereid.

Verschil in voorwaarden
Is de verhuisregeling voor jou wel een optie? Dan blijft het opletten. Navraag door Vereniging Eigen Huis (VEH) brengt grote verschillen aan het licht tussen hoe geldverstrekkers hiermee omgaan. Je adviseur kan je hierover nader informeren. Soms moet je laten weten dat je de rente wilt meenemen vóór je de oude hypotheek aflost. Bij anderen gaat je oude rente pas mee nadat je de vorige woning hebt verkocht. En er bestaan verschillen in hoeveel tijd er mag verstrijken tussen het aflossen van de oude hypotheek en het tekenen van een nieuwe hypotheekakte. Bij zulke grote bedragen is een vergissing kostbaar. Zorg dus dat je je oriënteert vóór je je huidige woning verkoopt.

Langer voorbehoud van financiering

Volgens VEH vergt het behandelen van aanvragen bij sommige partijen op dit moment meer tijd dan gebruikelijk. Een financierings­voorbehoud van 4 weken kan dan te kort blijken, met bittere gevolgen als de lening alsnog niet rond komt — de boete bedraagt veelal 10% van de aankoopsom. Een voorbehoud van 8 weken is (nu) verstandiger.

Bron: Nationale Hypotheekbond

Hoewel aan de samenstelling van dit nieuwsbericht uiterste zorg is besteed, sluiten de samenstellers iedere aansprakelijkheid uit voor onjuistheden, onvolledigheden en eventuele gevolgen van het handelen op grond van deze informatie