Koopwoning bracht in 2022 zo’n € 42.000 meer op, maar nu dalen de prijzen
Volgens berekeningen van het CBS en het Kadaster bedroeg de gemiddelde transactieprijs van een bestaande koopwoning in Nederland bijna € 429.000 (+11% op jaarbasis). Zo hoog was dat niet eerder, sinds het begin van de meting in 1995. Vanaf augustus dalen de prijzen. In december lag het prijsniveau nog maar 2,7% hoger dan een jaar eerder. Hoe gaat dat verder?
Over geheel 20202 bezien werd praktisch overal in ons land meer betaald voor een bestaande woning dan in 2021. Wel zijn er regionaal behoorlijke verschillen. Bij 25 gemeenten was de stijging minimaal 20 procent, terwijl zeven gemeenten zelfs ruim 25 procent groei noteerden. De sterkste stijging (36%) werd geregistreerd in Zeewolde. Anderzijds was er in zes van de 345 gemeenten een daling, waarvan Zoeterwoude de grootste kende (-10%).
Soms gemiddeld meer dan een miljoen
Er waren vorig jaar voor het eerst ook drie gemeenten waar de gemiddelde transactieprijs meer dan een miljoen euro bedroeg: Bloemendaal (1.118.894 euro), Blaricum (1.099.057 euro) en Laren (NH, 1.030.092 euro). Aan de andere kant waren er vier gemeenten waar bij verkoop gemiddeld nog geen € 250.000 werd betaald.
Prijsontwikkeling binnen jouw gemeente
Benieuwd naar de prijsontwikkeling binnen jouw gemeente? Het CBS (StatLine) publiceerde onlangs de laatste cijfers. Met de link hieronder open je een overzicht met enkele grote steden. Via het filter ‘Regio’ klik je op Gemeenten per provincie en vink je aan waar jij woont.
Toelichting: de gemiddelde transactieprijs betreft de gemiddelde waarde die particulieren voor bestaande woningen betaalden tijdens de verslagperiode — dus exclusief nieuwbouw. Deze cijfers tonen niet het verloop van de prijsontwikkeling van alle bestaande koopwoningen. Daarvoor hanteert het CBS prijsindexcijfers.
Het sentiment is grillig en daarom moeilijk te voorspellen
ING over de Nederlandse woningmarkt
Prijsdaling houdt aan
In augustus vorig jaar bereikten de woningprijzen hun piek, waarna de prijzen steeds wat daalden. Daarmee neemt het verschil met een jaar eerder ook af. In december was dat nog +2,7%, de laagste jaar-op-jaar groei sinds ruim zeven jaar. Maar vergeleken met het dal in juni 2013 waren de prijzen in december nog steeds ruim 90 procent hoger. Veel huiseigenaren hebben dus nog een flinke overwaarde op hun woning: het verschil tussen de waarde van een woning en de resterende hypotheekschuld.
Overwaarde benutten?
Hoeveel overwaarde je hebt hangt af van het moment waarop je instapte, en de prijsontwikkeling in jouw gemeente — of eigenlijk van jouw specifieke woning. Maatregelen die je sindsdien nam kunnen de prijs verder verhogen, achterstallig onderhoud of een ongunstig energielabel spelen zeker nu een negatieve rol. Verder hangt het er vanaf hoeveel je al afloste op je lening sinds je een hypotheek afsloot.
Overwaarde kan nog steeds worden benut voor diverse doeleinden: als aanvulling op je pensioen, voor ‘leuke dingen’, het levensbestendig maken van je woning (zodat je er langer kunt blijven wonen), of verduurzaming (voor lagere energielasten). En je kunt ook geld vrijspelen om een ander financieel te ondersteunen, bijvoorbeeld je kind met de aanschaf van een woning. Er zijn verschillende hypotheekvormen speciaal voor het verzilveren van je overwaarde. Sommige zonder aflossing, anderen met een gegarandeerde rente. En er kan vaak ook een ‘gewoon’ extra hypotheekdeel worden opgenomen. Informeer bij je adviseur naar de opties die het best bij jou passen.
Prognoses voor 2023 en verder
Voor 2023 hebben de grote banken hun prognoses (iets) naar beneden bijgesteld. ABN Amro verwacht dat de huizenprijzen met 6% zullen dalen, gevolgd door een verdere daling van 4% begin 2024. Men verwacht een ‘overloopeffect’: verkopen uit 2023 die pas na de jaarwisseling worden afgerond. Na die prijscorrectie zal het sentiment onder kopers en verkopers mogelijk geleidelijk herstellen. Het afgelopen jaar nam dat af door de flink opgelopen rente en mindere vooruitzichten op economisch groei.
Rabobank is minder pessimistisch. Hoewel er meer huizen te koop staat dan eerder, blijft de markt krap. Sinds 1995 kon je gemiddeld kiezen uit 76.000 woningen. Nu zijn dat er maar zo’n 35.000. Ook blijkt de inflatie mee te vallen en stijgen de lonen. Daarom houden zij min of meer vast aan een prijsdaling van ruim 3% in 2023 en 1,5% het jaar erna.
ING kiest een middenpositie. Hun economen houden rekening met minder leenruimte vanwege de gestegen rentes en door de hogere energielasten waar kopers (en geldverstrekkers) rekening mee zullen houden. Ook zien zij beleggers afhaken, die zorgden voor prijsopdrijving. Mogelijk gaan zij juist woningen verkopen. ING verwacht dat de prijzen gemiddeld zo’n 6% dalen, en na een milde daling van 1% begin 2024 zullen stabiliseren. Maar voorspellen is lastig, want het sentiment op de woningmarkt is grillig, aldus de bank.
Bron: Nationale Hypotheekbond