Kan jouw aflossingsvrije hypotheek met je mee verhuizen?
Sinds 2013 is de keuze aan hypotheekvormen beperkt voor starters op de woningmarkt. Wil je je hypotheekrente aftrekken voor de belasting, dan moet je je hypotheek volledig aflossen. Een deel aflossingsvrij kan nog wel, maar daarvan verspeel je dan je belastingvoordeel. Maar hoe zit dat als je verhuist met een aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013? Kun je die zomaar meenemen?
Meenemen kan, maar tot maximaal 50% van de woningwaarde
Voor hypotheken die vóór 1 januari 2013 bij de notaris zijn ‘gepasseerd’, geldt een overgangsrecht: de oude voorwaarden en belastingregels bleven van kracht. Dat houdt bijvoorbeeld in, dat je de rente mag blijven aftrekken van zo’n ‘oude’ hypotheek waarop je niet aflost. En dat recht blijft van kracht, ook als je verhuist.
In de meeste gevallen kun je dan kiezen: je oude hypotheek meenemen of een nieuwe afsluiten. Meenemen is vooral gunstig als de rente die je nu betaalt lager is dan die voor een nieuwe lening geldt. Met de historisch lage rentes van dit moment is een nieuwe hypotheek misschien interessanter. Je kunt die afsluiten bij dezelfde bank, maar ook bij een andere geldverstrekker. Mogelijk vinden we een partij die voordeliger tarieven hanteert of gunstiger voorwaarden. Ook deze partij zal je oude hypotheekvorm accepteren.
Wel hebben banken onderling afgesproken dat het aflossingsvrije gedeelte bij een nieuw hypotheken niet hoger mag zijn dan 50%* van de marktwaarde van de nieuwe woning. Zelfs als je eerder een hoger aflossingsvrij deel had.
Een voorbeeld
Peter en Marlies kochten in 2010 hun huidige woning voor 240.000 euro. Zij kozen voor een volledig aflossingsvrije hypotheek voor hetzelfde bedrag. Inmiddels is hun huis aardig in waarde gestegen: tot 300.000 euro. Als zij hun huis verkopen, komt er 60.000 euro aan overwaarde vrij. Verderop in de wijk hebben zij een grotere woning op het oog voor 400.000 euro.
Bij een verhuizing moeten zij de overwaarde inbrengen om in aanmerking te blijven komen voor renteaftrek. Voor de nieuwe woning is dan nog een hypotheek van 340.000 euro nodig. Echter, de regel zegt dat maximaal de helft van de woningwaarde nog aflossingsvrij mag zijn, 200.000 euro dus. Ze kunnen dus niet de huidige aflossingsvrije hypotheek van 240.000 euro in zijn geheel behouden en hier 100.000 euro bij lenen.
Er zijn twee opties: (1) Op de huidige hypotheek 40.000 euro aflossen via een aanvullende annuïtaire of lineaire hypotheek van 140.000 bij dezelfde bank. Of (2) kiezen voor een nieuwe hypotheek met een aflossingsvrij deel van 200.000 en een annuïtair of lineair deel van 140.000 euro. Daarvoor kunnen Peter en Marlies desgewenst ook terecht bij een andere geldverstrekker. In beide gevallen blijft de rente van alletwee de hypotheekdelen aftrekbaar.
Bij elke nieuwe hypotheek kijkt de bank wel opnieuw naar je financiële situatie. Je inkomen en schuldenpositie en de waarde van de volgende woning moeten voldoen aan bepaalde voorwaarden. Dat nemen we natuurlijk mee in ons advies. Het aflossen van je oude hypotheek is bij verkoop van de woning in de meeste gevallen boetevrij. Alleen sommige ‘budget’ hypotheken rekenen hiervoor geld. Goed om dat even mee te nemen in de afweging.
*) het maximum 50% aflossingsvrij is een richtlijn; soms zijn geldverstrekkers bereid hier vanaf te wijken voor een iets hoger percentage aflossingsvrij.
Overgangsrecht steeds tot einde van het volgende jaar
Verkoop je je woning maar koop je nog geen volgende, omdat je bijvoorbeeld tijdelijk iets huurt? Let dan op! Als je gebruik wilt blijven maken van de hypotheekvormen en -voorwaarden van vóór 2013 moet je je volgende woning vóór het einde van het volgende jaar op jouw naam staan. Anders vervalt het overgangsrecht en zijn de huidige regels op je nieuwe hypotheek van toepassing.
Duurt de tussenliggende periode tussen twee koopwoningen langer dan drie jaar? Dat biedt dan wel weer een voordeel: je hoeft de winst die je behaalde bij de verkoop van je oude woning (opbrengst min restant hypotheekschuld) dan niet meer per se in te brengen. Die overwaarde kun je dan bijvoorbeeld (deels) besteden aan de inrichting of een nieuwe auto. Voor de aankoop van de woning kun je dan weer een ruimere hypotheek afsluiten. Uiteraard binnen je financiële mogelijkheden en volgens de dan geldende regels.
Waarvoor kies jij?
Juist als je al vóór 2013 een hypotheek afsloot geldt voor jou een wirwar van regels en uitzonderingen. Eén voorbeeld past natuurlijk niet bij elke situatie. Zeker niet als er tijdens je leven al de nodige zaken zijn voorgevallen of nog staan te gebeuren (denk aan trouwen, scheiden, enzovoort). Voor dit soort maatwerk nemen we graag de tijd. We inventariseren je situatie en wensen en geven je een passend advies wat voor jou het voordeligst is.
Bron: Nationale Hypotheekbond