Jongeren vaker koper, maar woningbezitter wordt steeds ouder

Het ontmoedigen van beleggers op de huizenmarkt lijkt te werken: investeerders kochten vorig jaar veel minder en starters juist meer woningen. Van alle verkopers was één op de tien 75 jaar of ouder. Het Kadaster becijferde dat zij niet de hoofdprijs vragen. Waarom? En liggen hier kansen, nu 75-plussers een steeds groter deel de woningvoorraad bezitten?

Sinds vorig jaar betalen kopers tot 35 jaar eenmalig geen overdrachtsbelasting (bij een marktprijs tot vier ton). Voor wie koopt voor de verhuur steeg die belasting van 2 naar 8%. Ook voeren steeds meer gemeenten een zelfbewoningsplicht in. Dit moet starters meer kans bieden op een betaalbare koopwoning. Punt is alleen dat er steeds minder huizen op de markt komen. Tussen januari en maart daalden de verkopen met ruim een derde, in vergelijking een piek vorig jaar door uitgestelde overdrachten. Wel kwam ruim de helft in handen van mensen tot 35 jaar.

Ouderen honkvast
Babyboomers bezitten een steeds groter deel van de Nederlandse woningvoorraad. Deze generatie van na 1945 kocht in de jaren zeventig hun eerste woning. Velen stroomden met het groeien van het gezin of de carrière door naar een groter huis. Inmiddels is bijna een derde van alle koopwoningen in bezit van 65-plussers — tot 75 jaar is dat 17%, erboven 15%. Gezien maar één op de tien woningen werd verkocht door een eigenaar van 75 jaar of ouder, neemt het aandeel van deze groep toe. Door aanwas uit de leeftijdsgroep eronder, zal belang van de 75-plussers groeien.

Senioren verkopen hun woningen tegen lagere prijzen dan verwacht volgens de algemene prijsontwikkeling

Het Kadaster, 1e kwartaalbericht ‘22 Woningmarkt

In een NOS rondvraag onder gemeenten werd juist deze geringe doorstroming van ouderen, van grotere naar kleinere woningen, als dé uitdaging van de woningmarkt bestempeld. Gemeentelijk beleid om ouderen tot verhuizen te verleiden, levert nog maar weinig op. Pas na hun 80e slaat de voorkeur van senioren om: van koop naar huur.

Lagere verkoopprijs
Van de ouderen die wel overstag gaan, verkopen 75-plussers hun woning gemiddeld onder de prijs die Het Kadaster op basis van de algemene prijsontwikkeling inschat. Senioren tussen 65-75 jaar maken winst noch verlies ten opzichte van de ingeschatte opbrengst. Misschien onderhandelt men minder scherp, vanwege de grote overwaarde. Een andere verklaring ligt in achterstallig onderhoud of een gedateerd interieur.

In dat geval vergt zo’n woning nog aanvullende investeringen, nu of uitgesteld. Voor starters, zonder overwaarde van een vorige stek, maakt dat de financiering complexer. Voor verbeteringen die het energieverbruik verlagen, is er wel tot 6% extra hypotheek mogelijk. Denk aan ramen, kozijnen, deuren. Voor een nieuwe vloer, keuken of badkamer ligt dat anders.

Meerderheid boven NHG prijsgrens
De gemiddelde verkoopprijs bedroeg het eerste kwartaal € 427.000. Dat varieert sterk per regio en woonplaats. Zo lag die in Kerkrade, Pekela, Brunssum, de Eemsdelta en Heerlen tussen € 220.000 en 250.000. Voor een woning in Roosendaal, Laren, Wassenaar, Bloemendaal en Blaricum werd gemiddeld meer dan € 900.000 betaald.

Ruim de helft van de woningen wisselde voor meer dan € 355.000 van eigenaar — voor die kopers ligt de Nationale Hypotheek Garantie dus buiten bereik.

Lastenstijging ouderen
Ouderdom komt soms met gebreken en dan komt een levensbestendige woning van pas. Flink wat senioren kochten inmiddels een appartement dat deze eeuw werd gebouwd: comfortabel, gelijkvloers, en in een omgeving met veel voorzieningen. Zij bezitten een kwart van deze appartementen, en zullen niet snel verkassen. Daarnaast wonen nog relatief veel ouderen in een vrijstaand, wat ouder huis. Is dat slecht geïsoleerd, dan kan dat financieel lastig worden. Het pensioen is al lang niet geïndexeerd, maar de energierekening stijgt fors, vaak meer dan de afgenomen hypotheeklasten.

Voor de komende generatie ouderen, die veel vaker niet afloste op de lening, wordt de situatie nog nijpender. De hypotheeklasten blijven doorlopen terwijl de rente-aftrek op enig moment vervalt. Nu heel Europa van het Russisch gas af wil, moeten we rekening houden met blijvend hoge energieprijzen, terwijl ook andere kosten voor levens­onderhoud stijgen. De vraag is in welke mate de dan bestaande overwaarde op de woning kan worden aangesproken om bijvoorbeeld energie­besparende maatregelen te treffen of voor een aanvulling op de inkomsten te zorgen. Wacht dat beter niet af en ga nu het gesprek aan over een solide financieel plan.

Meer dan tien jaar vóór je pensioen?

Ligt je pensioen nog meer dan 10 jaar weg, dan is het zeker verstandig stil te staan bij de situatie erna. Zijn wijzigingen rond je hypotheek verstandig dan kijkt de geld­verstrekker alleen naar het huidige inkomen. Korter voor de pensioendatum moet men rekent met ook met de inkomsten erna en dat beperkt de opties die je nu nog hebt.

Voor wie al (bijna) met pensioen is en schrikt van de stijgende kosten — of gewoon wat rianter wil leven — zijn er diverse mogelijkheden om de overwaarde te verzilveren. Een vergelijkend, onafhankelijk advies daarover kan veel vragen beantwoorden.

Bron: Nationale Hypotheekbond

Hoewel aan de samenstelling van dit nieuwsbericht uiterste zorg is besteed, sluiten de samenstellers iedere aansprakelijkheid uit voor onjuistheden, onvolledigheden en eventuele gevolgen van het handelen op grond van deze informatie