Geeft gestegen woningwaarde recht op rentekorting?

Wie nog een risico-opslag betaalt op zijn hypotheekrente maakt goede kans op een verlaging van zijn tarief, gewoon binnen de lopende overeenkomst. Dankzij de sterk gestegen huizenprijzen komen veel hypotheken eerder in aanmerking voor een lagere risicoklasse. Een paar tienden korting op een forse lening bespaart je al snel honderden euro's per jaar. Je moet alleen wel zelf aan de bel trekken.

Niet iedereen is er misschien mee bekend, maar wie maximaal leent, betaalt een hogere rente dan iemand die de aanschaf van een woning deels uit eigen zak betaalt — bijvoorbeeld met de overwaarde op het vorige huis, spaargeld, of een schenking of erfenis. Die hogere rente hangt samen met het risico dat geldverstrekkers (vaak een bank) lopen als zich ooit betalingsproblemen voordoen. Zij hanteren daarvoor diverse risicoklassen, elk met een bepaalde opslag op de basisrente uit de advertenties. Die klassen variëren per bank, maar in het algemeen geldt: hoe meer je leent ten opzichte van de woningwaarde, des te hoger de risico-opslag.

Anders bij Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Bij een hypotheek met NHG loopt een geldverstrekker veel minder risico. Zo'n lening valt meestal direct in de laagste risicoklasse, die met de basisrente van dat moment. Voor de borgstelling van NHG betaal je wel eenmalig een premie.

Aanpassing rente door aflossing
Bij het afsluiten van de hypotheek baseert de bank zich op de waarde in het taxatierapport van de woning. De verhouding tussen de lening en de woningwaarde bepaalt de risicoklasse en het rentepercentage dat je gaat betalen. Door regelmatig aflossen daalt het resterende bedrag van de lening. Op den duur valt deze zo in een steeds lagere risicoklasse. Diverse banken verlagen dan automatisch het rentepercentage. Anderen doen dat pas aan het einde van een rentevaste periode — tot dat moment betaal je dan in feite te veel. Speelt dat bij jou, dan kun je daarover het gesprek met de bank aangaan.

Waardestijging vermindert risico
Niet alleen aflossen zorgt voor een gunstigere verhouding tussen de lening en de woningwaarde — in vakjargon de LTV (loan-to-value). Onder de streep zorgt de forse stijging van de huizenprijzen óók voor een lager risico. Volgens het Hypotheken Data Netwerk (HDN) steeg de gemiddelde verkoopprijs in twee jaar met bijna 30%. Alleen is er praktisch geen geldverstrekker die daar uit zichzelf een verlaging van de risico-opslag aan koppelt.

Heb je dus al langere tijd een hypotheek zonder NHG? Dan kan het lonen uit te zoeken of je voor een renteverlaging in aanmerking komt. Misschien is je huidige restschuld al voldoende. Of anders de toegenomen waarde van je woning. Als je nog jaren een aardig bedrag bespaart, kan een nieuwe taxatie zinvol zijn. Dit is waar geldverstrekkers hun waardebepaling op baseren.

Bepalen van de woningwaarde 
Een taxateur die langskomt geeft nog altijd de nauwkeurigste bepaling van de waarde van je woning. Dat kost ook het meeste geld en tijd. Soms kun je gebruikmaken van een zogenaamde desktoptaxatie. De taxateur beoordeelt je woning dan online (op basis van openbare gegevens). Dit kost ongeveer € 85,- maar wordt door geldverstrekkers nog niet altijd geaccepteerd.

Wil je eerst maar eens een goede modelmatige indicatie van de waarde van je huidige — of volgende — woning? Dat kan bijvoorbeeld via het Register Woningwaarde Registraties (RWWR).

Als deze ontwikkeling doorzet, stagneren de prijzen

Jasper du Pont, woningmarktanalist (november '21)

Nu aanpassen? 
Of de ongebreidelde prijsstijgingen op de woningmarkt doorzetten is onzeker. Hoewel de prijzen vanaf april 2021 steeds met meer dan 10% stegen ten op zichte van dezelfde maand een jaar eerder, leek de toename wat af te vlakken. Het niveau lag in oktober 18,3 procent hoger, maar de prijsstijgingen gingen maand op maand 'met een trappetje naar beneden', volgens journalist Jasper du Pont, die hier veel over schrijft. 'Als deze ontwikkeling doorzet, stagneren de prijzen', aldus de woningmarktspecialist toen. Toch noteerde november weer een groei van 20,1% versus vorig jaar, binnen de transacties via de Nederlandse Vereniging van Makelaars.

De vraag is of een nog hogere taxatiewaarde van de woning nodig is, of dat je nu al in aanmerking komt voor laagste tarief binnen je huidige contract. Ook wil je vast weten welke besparing je tot die tijd eventueel misloopt.

Bron: Nationale Hypotheekbond

Hoewel aan de samenstelling van dit nieuwsbericht uiterste zorg is besteed, sluiten de samenstellers iedere aansprakelijkheid uit voor onjuistheden, onvolledigheden en eventuele gevolgen van het handelen op grond van deze informatie