Eigen woning populair als flappentap, via tweede hypotheek
De sterk gestegen huizenprijzen zorgen voor een flinke overwaarde op de woning, ook bij jongere eigenaren. Zonder verkoop blijft dat papieren winst. Tienduizenden wachten dat niet af en onttrekken via een tweede hypotheek een fors bedrag aan de stenen. De lage rente fungeert als aanjager. Waar gaat dat geld naartoe en waar moet je op letten?
Eind april meldde consumentenplatform Kassa al dat één op de drie woningeigenaren minimaal 100.000 euro (een ton) overwaarde op zijn huis had. Voor 11 procent was dat zelfs twee ton of meer. Ruim een half jaar prijsstijgingen verder zijn dat er vast meer. Voorheen ontstond overwaarde vooral via het aflossen op je hypotheek. Bij een hogere rente gebeurde dat vooral tegen het einde van de looptijd, dus bij vijftig- en zestigplussers. De stormachtige stijging van de huizenprijzen bezorgt nu ook veertigers en dertigers al meer dan een ton overwaarde.
Bestedingsdoelen
Mensen onttrekken om verschillende redenen vermogen aan hun woning. Waar de één een tweede hypotheek puur aan luxe doelen besteedt — een boot, camper of fraaie nieuwe keuken — lijkt hij voor ander eerder ‘bittere noodzaak’. Misschien wat overtrokken gesteld, verwijst dat laatste naar de keerzijde van de medaille die juist zorgt voor de overwaarde: de krapte op de woningmarkt. Voor een groeiend gezin dat geen kans ziet door te stromen naar meer passende huisvesting, biedt een uitbouw of dakkapel meer ruimte. Voor starters of alleenstaanden na een scheiding is de leencapaciteit soms ontoereikend voor een eigen woning. Als de nood hoog is kunnen ouders of grootouders dat gat overbruggen via een (belastingvrije) schenking aan hun klein-/kind, of via een familielening. Bij onvoldoende vrij vermogen kan men de overwaarde op de eigen woning daarvoor aanspreken.
Het aantal tweede hypotheken steeg in november sterk in vergelijking met dezelfde maand in 2020: +43%
Hypotheken Data Netwerk (HDN - Nieuws)
Ook voor ouderen die niet kunnen of willen verhuizen, kan cashen op de huidige woning praktisch zijn. Met het geld kunnen zij deze ‘levensbestendig’ maken — bijvoorbeeld met een badkamer op de begane grond. En met het overschot kunnen ze zo nodig hulp aan huis financieren. Weer anderen profiteren van ‘goedkoop lenen’ om te investeren: in het met subsidie verduurzamen van de eigen woning, of voor de aanschaf van een tweede woning, eventueel voor de verhuur.
Records voor oversluiten en overwaarde
Ook uit het soort hypotheekaanvragen blijkt dat het huizenaanbod verschraalt. Nog niet de helft van de aanvragen die HDN verwerkt is bedoeld voor de aankoop van een woning. De meeste betreffen het oversluiten van de huidige hypotheek voor lagere maandlasten, met een piek in november nadat de rente over zijn dieptepunt heen leek. Daarna volgen aanvragen voor een tweede hypotheek. Dat waren er in 2021 tot nu toe ruim 50.000 — meer dan driemaal zoveel als in 2017. Ook hier liet november een sterke stijging zien: +43% versus vorig jaar, goed voor 5.580 aanvragen.
Laat je goed voorlichten
Diverse banken en andere geldverstrekkers propageren het verzilveren van de overwaarde. En natuurlijk kan dit uitkomst bieden. Maar zoals bekend: geld lenen, kost geld. Hoeveel hangt af van verschillende factoren. De hypotheekrente die je betaalt is niet altijd aftrekbaar. Omdat die nu laag is scheelt dat netto niet zoveel, maar dat kan per einde van een rentevaste periode veranderen. De impact daarvan is groter als je ervoor kiest niet af te lossen op de lening.
Bij sommige ‘opeet’ leenvormen hoef je bovendien nu geen rente te betalen. Je ontvangt dan een bedrag ineens, of in termijnen, zonder dat je maandlasten stijgen. De rente wordt opgeteld bij je lening. Dat hoeft geen probleem te zijn, maar je betaalt dan wel rente over een groeiend bedrag. En uiteindelijk moet dat toch worden terugbetaald. Gedegen, onafhankelijk advies is dus ook bij overwaardehypotheken een aanrader.
Wat kost een tweede hypotheek?
Voor verbouwingen betreft het bedrag voor een tweede hypotheek gemiddeld ruim 50.000 euro. Voor alle bestedingsdoelen bij elkaar gaat dat over ruim 85.000 euro. Gemiddeld dus. Als je zo’n bedrag in 20 jaar annuïtair aflost kost dat ca. € 410,- bruto per maand. Aflossingsvrij komt dat op ca. € 115,- bruto. Bij een hypotheek zijn er wel financieringskosten, voor de taxateur, adviseur/bemiddelaar en de notaris. Eventueel kun je die mee financieren.
Bedragen zijn indicatief en gebaseerd op 1,42% bij de annuïteitenhypotheek en 1,62% bij aflossingsvrij.
Alternatieven voor tweede hypotheek
Gaat het om een kleiner bedrag dan kun je voor een verbouwing ook een persoonlijke lening aangaan. Dat scheelt in de financieringskosten, terwijl de rente ook hier aftrekbaar is. Alleen is die rente flink hoger. Laat je dus even voorrekenen waar het omslagpunt ligt waarbij een tweede hypotheek voordeliger is.
Je kunt je overwaarde natuurlijk ook te gelde maken bij verkoop van de woning. Koop je iets goedkopers, dan houd je geld over. Ga je huren dan komt al je overwaarde vrij. Alleen liggen (huur)woningen niet voor het oprapen. Als het er puur om gaat geld vrij te spelen dan is ‘verkopen en terughuren’ ook een optie. Dat kan via een commerciële partij die zich daarin specialiseert, maar soms is er een oplossing binnen de familie mogelijk. Een kind koopt dan de woning van pa en ma en verhuurt die aan hen terug. Dat kan wederzijds voordelen opleveren. Ook bij dit soort constructies is het uiteraard van belang dat je je goed laat voorlichten over de financiële consequenties en fiscale mogelijkheden.
Bron: Nationale Hypotheekbond