Maar liefst één op de zes Nederlandse huishoudens met een hypotheek maakt gebruik van een zogenoemde familiehypotheek. Dit blijkt uit recent onderzoek door De Nederlandsche Bank (DNB). Bij deze financieringsvorm treden familieleden of vrienden op als (mede) geldverstrekkers, veelal om meer financiële ruimte te creëren dan via de traditionele kanalen mogelijk is. Ook belastingvoordelen kunnen onbedoeld een motivatie vormen. DNB verwacht wel dat deze praktijken bijdragen aan een verdere stijging van de woningprijzen.
Als je een woning wilt kopen, denk je al snel aan een hypotheek bij een bank of verzekeraar. Daarvan zijn er zo’n veertig in ons land, dus er valt wat te kiezen. Toch kun je ook een hypotheek afsluiten bij familie of vrienden en dat komt best vaak voor. Zelfs in 2020, het topjaar van de 'jubelton’, werd er meer van ‘familie’ geleend dan belastingvrij geschonken: 1,2 miljard versus 700 miljoen euro. De totale waarde van familiehypotheken is nu 70 miljard euro, ongeveer 10% van de totale Nederlandse hypotheekschuld. In bijna de helft van de gevallen betreft de familiehypotheek minder dan 20% van het totale hypotheekbedrag. Het overige deel wordt geleend bij een commerciële geldverstrekker.
Aftrek rente over een familiehypotheek
Een familiehypotheek staat ook wel bekend als familiebanklening. De regels voor hypotheekrenteaftrek bij zo’n leenvorm zijn gelijk aan die bij commerciële hypotheken. Voorwaarde is wel dat de rente marktconform is, dus in lijn met wat banken rekenen. Bij een aanzienlijk lagere rente kan de Belastingdienst de hypotheek beschouwen als een schenking. En daarover moet je schenkbelasting betalen, boven een vrijstelling. Ook een hogere rente kan de Belastingdienst trouwens aanmerken als niet-marktconform.
Bulletin De Nederlandsche Bank (7 dec)
Extra fiscale voordelen?
DNB onderzocht o.a. in welke mate huishoudens met familiehypotheken een afwijkend rentetarief hanteren én of deze via de belastingen een strategisch voordeel probeert te behalen. In de onderzochte periode betaalden ‘familieleden’ zo’n 3% rente, terwijl commerciële partijen toen gemiddeld op 3,3% rekenden. Verder blijkt het vrij veel voor te komen dat ouders hun kind(eren) de rentekosten jaarlijks belastingvrij terug schenken. Dit jaar kan dat tot een maximum van € 6.035. Per saldo valt de effectief betaalde rente dan lager uit.
Hoger risico
Familie of kennissen worden vaak ingezet om een duurdere woning te kunnen kopen. Toch is meer lenen niet zonder risico. DNB schat in, dat bijna een vijfde van de huishoudens met een familiehypotheek maandelijks een groter deel van het inkomen uitgeeft aan de woning dan volgens de Nibudnormen is toegestaan. Bij huishoudens met alleen een bancaire lening is dat twee maal zo weinig. Meer specifiek: bij een familiehypotheek is de financieringslast gemiddeld 31,4% terwijl die zich bij reguliere hypotheken beperkt tot gemiddeld een kwart van het bruto inkomen.
Prijsopdrijving
Het totale hypotheekbedrag van mensen met een familiehypotheek is gemiddeld bijna een ton meer dan bij mensen met alleen een gewone hypotheek en hun woning is relatief ook wat duurder: de gemiddelde WOZ-waarde ligt met € 376.000 een halve ton hoger. Niet geheel verrassend komt de familiehypotheek vaker voor bij kopers die zelf al wat beter verdienen, met relatief rijke ouders.
DNB over onbedoeld belastingvoordeel
Wie boven de Nibudnormen leent, ontvangt ook meer hypotheekrenteaftrek. DNB beoordeelt deze extra belastingkorting als “ondoelmatig en onbedoeld”, ook al omdat deze vooral terechtkomt bij vermogende huishoudens. Men pleit daarom voor een betere toetsing waarmee onbedoelde belastingvoordelen kleiner worden.
In hun nieuwsbulletin ⎆ stelt DNB ook dat als een deel van de kopers extra financieringsruimte heeft, dat een prijsopdrijvend effect kan hebben op de woningmarkt. Met het oog op de huidige schaarste doen zij ook om die reden een beroep op geldverstrekkers beter te toetsen of er sprake is van overige (familie-)leningen.
Bron: Nationale Hypotheekbond