Dóór na je huurverhoging... of nu toch liever wat kopen?

Per 1 juli gaat de huur weer omhoog. In de sociale sector met maximaal 6,6%. Ben je particuliere huurder dan hangt dat af van je contract. Zeker is: voor een huurder wordt het elk jaar duurder. Hoe kun je dit vergelijken met de kosten van een eigen woning? Wanneer is verhuizen zinvol?

Huurverhoging varieert
Wie begin 2020 minder huur betaalde dan €737,15 per maand valt in de sociale sector. Hoeveel huur je betaalt, hangt daarbij af van je inkomen en het ‘puntenstelsel’ dat de waarde van een huurwoning bepaalt. De verhoging van de huur, vanaf 1 juli, is (maximaal) 5,1 tot 6,6%. Verdien je minder dan €43.574, of woon je met meer dan 4 personen, of met iemand in de AOW-leeftijd dan geldt de onderste grens. Anders de bovenste. Als maximum dus, want minder mag ook. Zo’n 10% van de huurders krijgt zelfs vanwege de corona-crisis helemaal geen huurverhoging. Een uitzondering.

In de vrije sector (of particuliere huur) hangt de maximale verhoging af van de zogenaamde indexeringsclausule in je overeenkomst. Vaak is dat percentage gebaseerd op de inflatie, zoals het CBS die bijhoudt. Je kunt jouw huurverhoging dan hier berekenen. Maar verhuurders kunnen ook met een andere index werken (kijk daarvoor in je contract).

Waar kun je op rekenen bij een koopwoning?
Natuurlijk, er is nog steeds krapte op de (koop)woningmarkt. Zeker voor starters is het niet gemakkelijk een geschikte, betaalbare woning te vinden. Maar stel dat dat wel lukt, wat is dan het verschil met huren? 

  1. je bouwt vermogen op - in plaats van je maandelijkse huur, betaal je voor je hypotheek: een deel rente, plus een deel aflossing. Die aflossing op je lening zorgt ervoor dat de woning aan het einde van de looptijd jouw eigendom is;
  2. de belasting betaalt mee - de hypotheekrente trek je af voor je inkomstenbelasting. In 2020 is dat nog (maximaal) 46%, maar dat bouwt af naar zo’n 37% in 2022. Omdat je aflost wordt je lening lager en betaal je dus steeds minder rente. Een voorbeeld: heb je € 20.000 afgelost op een hypotheek van € 200.000 en is de rente 3%? Dan betaal je € 5400,- bruto rente aan de bank en krijg je € 2000,- terug van de belasting;
  3. er zijn extra lasten - tegenover de rente-aftrek moet je een ‘eigenwoningforfait’ bij je inkomen optellen (in 2020 is dat 0,6% van de WOZ-waarde van de woning). In ons voorbeeld is dat bruto € 1200, wat je netto € 37/maand kost.  En verder zijn er woonhuisverzekeringen die je als eigenaar moet afsluiten, al met al ook een paar tientjes;
  4. je krijgt te maken met onderhoud - een eigen woning kun je geheel naar je eigen smaak inrichten, verbouwen en verduurzamen, wat bij een huurwoning niet kan of mag. Dat zorgt voor meer woongenot. Wel is het onderhoud van je woning voor eigen kosten. Die variëren uiteraard, o.a. met het type woning en bouwjaar. Reken ruwweg op 1% van de woningwaarde voor schilderen, het dak, de cv-ketel, enz. 
  5. je loopt risico - op de lange termijn zien we dat de waarde van woningen stijgt, maar op enig moment kan er ook een dip zijn, afhankelijk van ‘de markt’, ofwel vraag  & aanbod. Sinds 2011 daalde een gemiddelde woning eerst met 8,5% in waarde om daarna met  42,5% te stijgen (tot begin 2020). Hoe zich dat verder ontwikkelt is koffiedik-kijken. De aanbodkant loopt inmiddels (extra) vertraging op, qua nieuw- en verbouw. De vraagontwikkeling is in deze tijden van en ná Corona wat onzekerder, onder andere afhankelijk van de rente, de financiële situatie van kopers en de belastingmaatregelen van de overheid.

Veel risico’s kun je afdekken. Bijvoorbeeld via de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) en via verzekeringen tegen arbeidsongeschiktheid, werkloosheid, overlijden of een scheiding. Dat kost geld, natuurlijk. Maar zet alle posten en kosten eens op een rijtje in vergelijking met wat je de komende 10, 20, 30, 40 jaar aan huur kwijt bent...

Benieuwd of de balans voor jou gunstig uitslaat?
Past kopen en bouwen aan vermogen beter bij je dan vrijblijvend doorgaan met huren en de jaarlijkse huurverhoging? Je adviseur rekent met je mee en helpt je via onafhankelijk advies met je afwegingen.

Misschien is er ook iemand anders die je op weg kan helpen met de aanschaf van je (eerste) woning? Je ouders, grootouders of iemand anders die je (alvast) geld willen schenken? Dat kan fiscaal voordelig - tot ruim één ton zonder schenkbelasting en eventueel gespreid over twee of drie jaar. Ook voor advies hierover ben je bij je financiëel adviseur aan het juiste adres.

Zie ook onze Extra tips voor starters op de woningmarkt