Biedlogboek biedt woningzoekenden waardevolle inzichten
Nu de woningmarkt weer aantrekt, verhevigt de strijd om een geschikte woning te bemachtigen. Hoe breng je een succesvol bod uit, zonder puur op intuïtie en emotie blind te varen? Biedlogboeken kunnen je daar goed bij helpen. Ze bieden overzicht, inzicht en helpen je bij het nemen van weloverwogen beslissingen. Hoe gaat dit in zijn werk? En wat kun je nog meer doen?
Het biedlogboek is een relatief nieuw fenomeen. Het werd 1 juli vorig jaar geïntroduceerd door drie makelaarsorganisaties: NVM, VBO en Vastgoedpro. Sinds 1 januari zijn hun leden verplicht het bij te houden. Minister Hugo de Jonge was van plan het loggen van biedingen vast te leggen in de wet ‘Eerlijk koopproces’, voor iedereen dus. Zover kwam het (nog) niet.
Transparantie
Het biedlogboek is een overzicht van biedingen en de verkoopprijs van een woning. Het zorgt voor transparantie en controle tijdens het verkoopproces. De gegevens voor het biedlogboek worden automatisch verzameld in een onafhankelijk systeem. Wanneer een bod wordt ingediend, worden persoonsgegevens geanonimiseerd en krijgen kandidaten een unieke ID. Alle details van het bod en acties van de makelaar worden gelogd.
Leerzaam
Elk biedlogboek vermeldt een aantal standaardpunten: allereerst toont het alle biedingen (geanonimiseerd) met een exacte datum. Behalve de hoogte van het bod zijn ook eventuele voorbehouden en verhuiswensen zichtbaar. Na het gunnen van de woning kun je zien wat het ‘winnende’ bod was. Dit geeft dus een prima inzicht in het gunnings- en prijsvormingsproces.
Alleen voor kandidaten
Momenteel is de informatie die wordt gelogd alleen zichtbaar voor kandidaten die een bod hebben uitgebracht. Als het logboek is uitgegeven, ontvangen alle kandidaten een uitnodiging om het in te zien. Persoonsgegevens en herleidbare details worden geanonimiseerd. Eventuele motivaties door kandidaten aan de verkopers of makelaars worden niet in het logboek getoond.
Ook nuttig voor verkopers
Vereniging Eigen Huis (VEH) is pleitbezorger van het biedlogboek, hoewel zij aanvullende maatregelen wenselijk vinden om definitief af te rekenen met sjoemelpraktijken. Zij adviseren huizenbezitters die hun woning willen verkopen om duidelijke afspraken te maken over transparantie en aan te sturen op het gebruik van het biedlogboek. Op basis van het biedingsoverzicht wijst de verkoper samen met de makelaar een geschikte koper aan.
Verschillen
Het biedlogboek is momenteel niet wettelijk verplicht, maar voor sommige makelaars geldt een verplichting vanuit hun branchevereniging. Er wordt (werd) gewerkt aan wetgeving voor de hele sector. Tot die tijd zijn er verschillen tussen de systemen die makelaars hanteren. Sommige bieden meer vrijheid om biedingen aan te passen. Dan zorgt nog weleens voor misverstanden. Een certificering van biedlogboeken zou deze verschillen kunnen minimaliseren.
Biedlogboeken bieden in ieder geval meer informatie dan het Kadaster. Dat bevat alleen gegevens over de verkoopprijs én je moet er voor betalen. Het biedlogboek geeft ook informatie over voorbehouden en gunningscriteria. En het is gratis toegankelijk.
Financiering
Het spreekt vanzelf dat weten hoever je polsstok reikt belangrijk is nu de dynamiek in de woningmarkt weer toeneemt. Oriënteer je vooral op woningen als je nog twijfelt over kopen of verhuizen, dat geeft je een gevoel bij wat er speelt en wat je wilt. Maar vóór je serieus in onderhandeling gaat is het van belang precies te weten wat er financieel mogelijk is én verstandig. Je hypotheekadviseur helpt je daar graag en deskundig bij. Was het al even geleden dat je deze sprak, zorg dan op tijd voor een update — misschien is er meer (of minder) mogelijk.
Het biedlogboek wordt vrijgegeven door de makelaar na een definitieve koop. Vaak na de drie dagen wettelijke bedenktijd, of na het verstrijken van de voorbehouden als deze zijn opgenomen in het winnende bod. Als het niet automatisch is verzonden, kun je de makelaar vragen om het logboek te delen. Je ontvangt een unieke link per e-mail om het logboek te bekijken.
Eigen variant: jouw aankooplogboek
Een automatisch gegenereerd biedlogboek geeft feitelijke informatie, maar waarom zou je niet verder gaan? Leg een aankooplogboek aan met extra informatie die je tijdens je zoek- en biedingstocht op de woningmarkt vergaart. In zo’n document verzamel je belangrijke informatie over woningen die je hebt bezichtigd, zoals de vraagprijs, eventuele gebreken en persoonlijke notities. Je vermeldt er ook biedingen in, die zijn gedaan op verschillende woningen. En de laatprijs. Dit helpt bij het identificeren van trends en het bepalen van realistische biedingsstrategieën. Als je weet welke prijzen succesvol waren (en welke niet) ontstaat er een beter begrip van de marktwaarde van vergelijkbare woningen.
Bijkomend voordeel is dat het je helpt emotionele beslissingen te voorkomen. Het kan gemakkelijk zijn om verstrikt te raken in het moment en overhaaste biedingen te doen. Door de informatie en notities in het logboek te raadplegen, kun je objectief blijven en gefundeerde beslissingen nemen op basis van feiten en analyses. En jouw informatie kan goed van pas komen bij het onderhandelen met verkopers of makelaars. Je aankooplogboek biedt concrete gegevens en argumenten om te ondersteunen waarom een bepaald bod redelijk is, gebaseerd op vergelijkbare transacties en marktinformatie.
Bron: Nationale Hypotheekbond