Andere berekening WOZ-waarde treft miljoenen woningen

Per 1 januari 2022 stappen circa 250 gemeenten over op een nieuwe waarderingsmethode voor de WOZ. Men baseert zich daarbij op de oppervlakte van de woning in plaats van de inhoud ervan. De waarde kan zowel hoger als lager uitpakken. Dat heeft een impact op verschillende belastingen.

In totaal gaat het om bijna vijf miljoen woningen. ‘De manier waarop WOZ-waardes werden berekend, was niet nauwkeurig genoeg’, verklaart Ivo Lechner, Hoofd modern toezicht bij de Waarderingskamer. Hij legt uit dat er in het verleden ook wel handmatige berekeningen zijn gemaakt, mogelijk met een verkeerde uitkomst. Dit soort afwijkingen komen met de nieuwe methode aan het licht. En vierkante meters ‘gebruiksoppervlakte’ geven natuurlijk ook een andere uitkomst dan kubieke meters.

Wat is de gebruiksoppervlakte?
De gebruiksoppervlakte van een woning kijkt naar het aantal vierkante meters dat gebruikt kan worden om te wonen. Hierbij moet de stahoogte minimaal 1,5 meter zijn. De gebruiksoppervlakte is nu al de standaard meetmethode waarmee bijvoorbeeld makelaars, taxateurs, woningbouwverenigingen, beleggers in vastgoed en bouwmaatschappijen werken. Op dit moment hanteren 132 Nederlandse gemeenten de methode al en vanaf 2022 is deze dus verplicht voor alle gemeenten bij het bepalen van de WOZ-waarde van je woning. Volgens de Waarderingskamer zorgt dit voor duidelijkheid en eenheid voor woningeigenaren.

De manier waarop WOZ-waardes werden berekend, was niet nauwkeurig genoeg

Ivo Lechner, MT-lid Waarderingskamer

WOZ kijkt steeds een jaar terug 
De WOZ-waarde betreft de geschatte marktwaarde van een huis. De afkorting WOZ komt van de wet Waardering Onroerende Zaken. Deze wet regelt de waardebepaling van woningen en andere onroerende zaken (gebouwen en terreinen). Het is aan gemeenten die waardering uit te voeren. Hun taxateurs baseren zich daarbij altijd op de situatie per 1 januari van het vorige jaar. Omdat de huizenprijzen al in 2020 stegen, ligt een stijging van de WOZ-waarden voor de hand, binnen gemeenten die al langer met de nieuwe rekenmethode werken. Voert jouw gemeente deze dit jaar in, dan kan dat zowel een extra, als dempend effect hebben op de uitkomst.

Impact op diverse belastingen
De WOZ-waarde wordt gebruikt voor de heffing van belastingen door gemeenten, door waterschappen en door de Belastingdienst.

  • Gemeenten baseren in ieder geval de onroerendzaakbelasting (OZB) op de WOZ. Bij woningen betalen alleen eigenaren deze nog. Daarnaast kunnen gemeenten hun afvalstoffen- en rioolheffing relateren aan de WOZ.

    Een hogere WOZ als gevolg van de nieuwe rekenmethode hoeft dat niet automatisch te leiden tot hogere belastingen. Of andersom. Gemeenten bepalen namelijk jaarlijks zelf met welk percentage ze rekenen. Volgens de Waarderingskamer bleven de gevolgen beperkt binnen de gemeenten die al eerder overstapten, maar dat kan per situatie natuurlijk uiteenlopen.

  • Waterschappen berekenen eigenaren van gebouwen een 'watersysteemheffing gebouwd' voor het beheer van dijken, gemalen en sluizen en de zuivering van afvalwater. Ook deze heffing is een percentage van de WOZ-waarde.

  • De Belastingdienst beschikt over de WOZ-gegevens van alle gemeenten en gebruikt deze o.a. voor het eigenwoningforfait in Box-1 en de vermogensrendementsheffing in Box-3 (bijv. over recreatiewoningen en woningen voor de verhuur). Ook bij het berekenen van de schenk- en erfbelasting voor woningen kijkt men naar de WOZ-waarde.

Bezwaar tegen WOZ-beschikking
Je kunt als eigenaar geen bezwaar maken tegen de invoering van de nieuwe methode. Wel tegen de uitkomst ervan, als je die te hoog (vindt. In de loop van februari stuurt je gemeente je een beschikking met de WOZ-waarde per 1 januari 2021. Ben je van mening dat die te ver afwijkt van de werkelijke waarde van destijds dan heb je zes weken de tijd om bezwaar te maken. Bij steeds meer gemeenten kan dat eenvoudig online, anderen hebben daar een standaardbrief voor. Geef altijd aan welke waarde je wel reëel vindt en waarom. Als de gemeente daar aanleiding toe ziet, kan er een inspectie/herwaardering ter plekke gebeuren. Er zijn ook commerciële organisaties die je kosteloos kunnen helpen met een indienen van een WOZ-bezwaarschrift.

WOZ-waardes vergelijken
Overweeg je bezwaar te maken, dan kun je bij je gemeente het taxatierapport opvragen waarop je WOZ-beschikking is gebaseerd. Dit bevat een omschrijving van jouw woning en die van enkele woningen in de buurt, met hun recente verkoopprijs. Jouw WOZ-waarde wordt op basis van dit soort data berekend met behulp van een computermodel. Wil je snel controleren wat jouw huidige WOZ-waarde is, of die van andere huizen in je straat of wijk? Die informatie is kosteloos in te zien via het WOZ-waardeloket van de overheid.

Raadpleeg het WOZ-waardeloket

Gunstig effect hogere WOZ-waarde?
Heb je een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan kan een hogere woningwaarde zorgen voor het verlagen van je hypotheekrente. Wie start met (bijna) maximaal lenen, betaalt voor een hypotheek zonder NHG namelijk vaak een risico-opslag op de basisrente. Hoeveel, hangt af van de restschuld ten opzichte van de woningwaarde. Aflossen heeft daar een gunstig effect op, een waardestijging net zo goed. Het kan dus lonen na te gaan hoe dit voor jouw situatie uitpakt. Een paar tiende minder rente op een groot bedrag gaat al snel over honderden euro’s of meer — over een langere termijn bezien.

Wat je woning op dit moment waard is, kan een taxateur het beste bepalen. De waardepeildatum voor de WOZ loopt immers minstens een jaar achter op de markt, die zich kenmerkt door almaar verdere prijsstijgingen.

Beter eerst taxeren dan direct bieden
Tot slot nog even een waarschuwing rond de waarde van woningen. De huidige krappe woningmarkt verleidt steeds meer kooplustigen tot overbieden. Wees daarbij op je hoede, zeker wanneer je niet over veel eigen geld beschikt. Soms komt iemand een prijs overeen die hoger ligt dan waar een expert de woning (later) op taxeert. Omdat je niet meer mag lenen dan de marktwaarde volgens het taxatierapport, kan dat voor problemen zorgen. Als een taxatie vooraf niet mogelijk is, maak dan in ieder geval een financieringsbeding en een beding rond verborgen verbreken, met een specifiek bedrag.

Bron: Nationale Hypotheekbond

Hoewel aan de samenstelling van dit nieuwsbericht uiterste zorg is besteed, sluiten de samenstellers iedere aansprakelijkheid uit voor onjuistheden, onvolledigheden en eventuele gevolgen van het handelen op grond van deze informatie