6 logische vragen over ‘oversluiten’ - en de antwoorden
De rente was nog nooit zo laag. Daarom kiezen veel huizenbezitters voor het oversluiten van hun hypotheek. Je lost daarbij je oude, dure hypotheek in één keer af via een nieuwe, voordelige. Wat komt daarbij kijken? Vind hier het antwoord op 6 veelgestelde vragen.
[ 1 ] (Waarom) moet ik een boete betalen als ik ga oversluiten?
Bij het afsluiten van een hypotheek kom je een ‘rentevaste’ periode overeen. Bijvoorbeeld 10 jaar. Wil je eerder stoppen, dan loopt de bank een paar jaar rente-inkomsten mis. Daarvoor verlangt men een compensatie: de ‘boeterente’.
[ 2 ] Hoe hoog is de boeterente?
De boeterente hangt af van de resterende rentevaste periode en het verschil tussen de rente die je nu betaalt en die nu in de markt geldt. Je hoeft de boeterente niet over je hele hypotheekschuld af te rekenen. Want een deel mag je jaarlijks boetevrij aflossen. En wat je wel aan boete betaalt, is fiscaal aftrekbaar. Dat scheelt 37% (of meer bij een hoger inkomen).
Een rekenvoorbeeld | Robert en Paula hebben een aflossingsvrije hypotheek van €250.000. Ze betalen daarvoor 4,5% rente. De marktrente is 1,5%. De rentevaste periode duurt nog twee jaar.
- Bij oversluiten lost het stel de hele hypotheek af.
- 10% daarvan is boetevrij, ofwel €25.000
- Over de resterende € 225.000 mist de bank gedurende twee jaar 4,5% -/- 1,5% = 3% rente.
De boete bedraagt dan (grofweg): 2 x 3% x 225.000, ofwel € 13.500,- (bruto, voor belastingaftrek)
[ 3 ] Hoe kan ik die boete betalen?
Misschien komt jouw boete uit op een bedrag dat je niet zó maar beschikbaar hebt. Dat hoeft ook niet: je kunt de boete - onder voorwaarden - meefinancieren in je nieuwe hypotheek. Deze mag dan niet hoger zijn dan de huidige waarde van je woning én haalbaar zijn op basis van je inkomen (en eventuele schulden).
[ 4 ] Hoef ik geen boete te betalen als ik bij mijn bank blijf?
Je bent vrij elke andere te kiezen, maar kunt ook ‘oversluiten’ bij je huidige geldverstrekker. Toch zal ook die je de boeterente in rekening brengen. Wel bespaar je in dat geval de notariskosten uit.
[ 5 ] Op welke kosten moet ik (nog meer) rekenen?
De genoemde bedragen zijn een indicatie:
-
- de boeterente
- taxatiekosten van de woning (ca. € 500)
- notariskosten (ca. € 700)
- advies- en bemiddelingskosten (ca. 2000-3000)
- bijkomende kosten, bijvoorbeeld bij hypotheken met NHG
Al deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar - goed voor een belastingvoordeel van 37% of meer.
Let op: het deel van de hypotheek waarmee je de boete financiert, is niet fiscaal aftrekbaar.
[ 6 ] Hoe weet ik of oversluiten voor mij interessant is?
Hoewel de kosten op het eerste gezicht hoog lijken, kun je deze vaak binnen enkele jaren terugverdienen. Daarna geniet je nog lange tijd van een (erg) lage rente en lagere maandlasten. Als jij wilt weten of dit ook voor jou geldt, laat je dat dan voorrekenen vóór de rente weer gaat stijgen.
Bron: Nationale Hypotheekbond